O Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu nacionalmente, por meio do Tema Repetitivo 1.443 (sob relatoria do Min. Raul Araújo), todas as ações judiciais que discutem se condomínios residenciais podem ou não proibir a locação de curta temporada (como via Airbnb). Essa decisão cria um "período de espera" até que o tribunal defina uma regra única. Para o mercado imobiliário, fundos de investimento (FIIs) e grandes construtoras  este momento não deve ser encarado como um simples impasse, mas como uma oportunidade estratégica para ajustar o planejamento e a comunicação com os clientes.

A grande dúvida que o STJ vai resolver é se a simples descrição de "uso residencial" na convenção do condomínio já é suficiente para proibir a locação por plataformas digitais, mesmo que o documento não tenha uma regra proibindo isso expressamente.

Estamos falando de um choque entre dois direitos: o direito do proprietário de usar seu imóvel como bem entender e o direito da coletividade de manter a segurança, o sossego e o perfil planejado para o edifício.

Para quem projeta e constrói, esse cenário afeta diretamente a viabilidade dos negócios. O perfil de ocupação de um empreendimento define premissas essenciais, como:

●      O dimensionamento das áreas comuns;

●      O tipo de infraestrutura necessária na portaria e segurança;

●      Os sistemas de controle de acesso.

Se um projeto é vendido com uma expectativa de exclusividade residencial, mas acaba funcionando como um "hotel informal", os compradores podem se sentir frustrados, gerando passivos e litígios que podem ser evitados.

Além disso, investidores e compradores que buscam rentabilidade exclusiva por meio do aluguel de curta temporada correm o risco de ver seu modelo de negócio inviabilizado. Se o STJ entender que a destinação residencial genérica basta para proibir essa rotatividade, as assembleias de condomínio passarão a ter respaldo para barrar essas locações futuramente.

Com os processos suspensos em todo o país, as incorporadoras não podem adotar uma postura passiva. Mitigar esse risco exige abandonar de vez as minutas contratuais padrão ou as omissões estratégicas, demandando regras claras e segurança jurídica desde a concepção do projeto.

Para mitigar riscos, a recomendação é ser explícito desde a fase de projeto:

1. Defina a regra no lançamento: Seja claro nos memoriais de incorporação, na convenção de condomínio e nos contratos sobre qual é o regime permitido.
2. Se o foco for alta rotatividade: A convenção deve prever expressamente os mecanismos de controle, como será a gestão de despesas e as regras para hospedagem virtual.
3. Se o foco for residencial tradicional: A proibição expressa protege o investidor e blinda o empreendimento contra disputas futuras, garantindo que o perfil do prédio seja mantido desde a entrega das chaves.

A segurança jurídica de um empreendimento começa na clareza. Ao antecipar as regras e definir a "vocação" do projeto de forma inequívoca nos documentos oficiais, as incorporadoras blindam seus ativos contra a volatilidade das decisões judiciais e garantem a perenidade dos seus modelos de negócio.

A decisão do STJ não deve ser vista como uma barreira, mas como o sinal definitivo de que o mercado imobiliário exige, cada vez mais, rigor técnico e transparência na comunicação com o cliente final.

Artigo produzido por Hannah Toledo, Sócia Gestora| Recuperação de Ativos e Direito da Saúde do escritório Alves Oliveira, consultor jurídico da Aconvap.