A transformação digital do mercado imobiliário já deixou de ser uma tendência distante para se tornar uma realidade estratégica para o setor da construção civil. Entre os principais movimentos dessa nova economia está a tokenização imobiliária, modelo que utiliza tecnologia blockchain para representar ativos imobiliários em ambiente digital.

Na prática, a tokenização permite que empreendimentos, imóveis ou frações patrimoniais sejam convertidos em ativos digitais negociáveis, ampliando as possibilidades de captação de recursos, liquidez e acesso a investidores.

O mercado brasileiro já movimenta cifras bilionárias nesse segmento, demonstrando que a inovação financeira vem ganhando espaço também no setor imobiliário e na construção civil.

Para construtoras e incorporadoras, o tema desperta atenção especialmente pela possibilidade de criar novas formas de financiamento para empreendimentos, antecipação de capital e estruturação de operações com maior dinamismo no mercado secundário.

No entanto, o principal desafio atualmente não está na tecnologia em si, mas na segurança jurídica e tributária dessas operações, especialmente em relação à incidência do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que incide sobre a transmissão de bens imóveis e direitos reais.

Como forma de balizar a incidência do imposto, muitas estruturas de tokenização são organizadas por meio de Sociedades de Propósito Específico (SPEs), fazendo com que a circulação não seja, necessariamente, a escritura do imóvel, mas sim um token dessa escritura, impedindo a incidência do imposto, pois, afinal, não se trata de transmissão de bens, mas sim de circulação de ativos financeiros.

Esse modelo fortalece a tese de que não haveria incidência imediata do ITBI durante a circulação dos tokens, já que a transferência da propriedade imobiliária não ocorre formalmente no registro do imóvel a cada negociação realizada em ambiente digital.

Essa interpretação ganha ainda mais relevância diante do entendimento debatido pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1124, que discute o momento exato da ocorrência do fato gerador do ITBI. A tendência consolidada é no sentido de que o imposto somente seria devido com o efetivo registro da transferência imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis.

Na prática, isso significa que a simples negociação digital de tokens vinculados a empreendimentos imobiliários não equivaleria, automaticamente, à transferência formal da propriedade do imóvel.

Outro tema relevante para o mercado é o Tema 1348 do STF, que debate a imunidade do ITBI na integralização de bens imóveis ao capital social de empresas, inclusive quando essas empresas possuem atividade preponderantemente imobiliária.

Embora o julgamento ainda não tenha sido concluído, o posicionamento parcial atualmente favorável aos contribuintes reforça uma perspectiva importante de maior segurança jurídica para operações societárias e patrimoniais ligadas ao setor imobiliário.

Além disso, o cenário regulatório ainda está em desenvolvimento. Atualmente, normas administrativas, como o Provimento 54/25 da CGJ-SP, impedem a vinculação direta entre matrículas imobiliárias e tokens digitais nos registros públicos.

Curiosamente, essa própria limitação regulatória acaba fortalecendo o argumento jurídico de que o token não representa, por si só, uma transferência imobiliária formal sujeita automaticamente ao ITBI.

Mais do que uma discussão tecnológica, a tokenização imobiliária passou a representar uma pauta estratégica para o futuro da construção civil, especialmente em um cenário que exige maior eficiência financeira, inovação e competitividade.

A tendência é que a integração entre blockchain, ativos digitais e o próprio Drex impulsione novas formas de financiamento, rastreabilidade e transparência para operações imobiliárias e para o setor da construção civil como um todo.

Diante desse avanço, acompanhar a evolução regulatória e tributária do tema torna-se essencial para empresas que desejam se preparar para as novas dinâmicas do mercado imobiliário brasileiro.

Artigo escrito por Luis Souza, advogado do escritório Alves Oliveira, consultor jurídico da Aconvap.

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