Vice-presidente do Interior do Secovi-SP, diretor regional do Secovi na RM Vale e conselheiro da Aconvap, Frederico Marcondes Cesar entende como poucos o mercado imobiliário e de construção civil na região, onde atua há mais de 40 anos à frente da Construtora Marcondes Cesar, Pro-Enger Engenharia e Fênix Incorporadora, entre outras empresas.

O empresário considera que o mercado imobiliário e construção civil têm boas perspectivas na RM Vale, apesar dos números serem mais modestos que nos últimos anos.

“A expectativa do setor é bastante positiva, considerando que tivemos dois anos bastante atípicos no mercado imobiliário, que esteve extremamente aquecido. Para se ter ideia, estávamos com uma velocidade de vendas em torno de 18% (de 2020 a 2022, para cada 100 unidades ofertadas, vendia 18), e a média histórica é de 6% a 8%. Estamos percebendo que o mercado está caminhando para essa normalidade. Comparando com os últimos anos, teremos uma desaceleração. A tendência é de estabilização de preço do metro quadrado do valor de venda e do preço de insumos, que tiveram um forte acréscimo”, afirmou.

Ele ressaltou que a cadeia da produção imobiliária movimenta 96 agentes econômicos (64 da indústria e 32 de serviços), que devem se beneficiar do atual panorama.

“Hoje, temos bastante recurso dos bancos para financiamento imobiliário. Em 2005, tivemos R$ 15 bilhões de agentes financeiros do SBPE e FGTS, e em 2022, R$ 242 bilhões. Temos recursos, os juros devem cair para acelerar o mercado, temos garantias para o agente que empresta recursos (com a lei do distrato, da alienação fiduciária), o déficit habitacional é elevado. Então, de forma macro, a expectativa é de que o mercado continuará bastante aquecido. Logicamente estamos aguardando definições mais profundas do governo federal, que venham impactar de forma positiva a economia, mas a leitura do mercado é que nós caminhamos para uma normalidade, que é bastante saudável”.

Inovação e Tecnologia

Frederico considera que a inovação está presente nas diretrizes das grandes empresas, sejam da região ou do país.

“São empresas que olham para o mercado, percebem o que ele está pedindo. Hoje, os empreendimentos vendem toda a infraestrutura, para minimizar a necessidade de locomoção. Você encontra salão de festa, espaço zen, espaço pet, academia. São 30, 40 itens de lazer e comodidade. Isso não deixa de ser uma inovação”, disse.

Em relação à tecnologia, ele ressaltou dois aspectos. “Temos a tecnologia focada na abordagem do cliente, na forma de comercialização. Hoje em dia, as mídias eletrônicas conseguem atingir possíveis compradores. Já no sistema produtivo, as empresas estão com alta tecnologia visando redução de custo para que tenha um preço final competitivo. O setor está caminhando a passos largos para essa realidade”.

Frederico afirmou que as empresas estão bastante atentas à movimentação e exigências do comprador final. “Seja quanto ao preço, melhorias de empreendimento, produção, valor de financiamento, existe uma percepção bastante clara do mercado e todos os produtos têm sido absorvidos de forma rápida”.

O futuro da região

Para ele, algumas localidades da RM Vale ainda têm grande potencial de crescimento nos próximos anos, especialmente em São José dos Campos.

“Em São José, temos bolsões de crescimento. Na região da Urbanova, você observa que é um crescimento de classe média, média alta. Em Santana, Jardim Satélite, Vista Verde, é mais dominante de classe média, média baixa. Esses segmentos crescem a passos largos. O déficit habitacional brasileiro, de até 7,2 bilhões de habitações, 83% é em famílias de até cinco salários mínimos”, disse.

Frederico também citou outros locais. “As demais cidades da região vão crescer igualmente, guardadas as proporções. No litoral, em Caraguatatuba e Ubatuba, o preço do metro quadrado está mais que 60%, 70% do preço mais alto em São José dos Campos, que é do Aquarius, hoje na faixa de R$ 12 mil o metro quadrado de área útil. Em Caraguá, em uma boa localização, na média sai por R$ 17 mil. Temos crescimento em toda região, Jacareí, Taubaté… são cidades com oportunidades para investimento, seja na produção imobiliária como nos lançamentos, em todos os segmentos”.

Ele reforçou a vocação turística regional. “Temos 14 municípios voltados ao turismo e o governo estadual criou incentivos para a criação de regiões turísticas. Acho que o empresário que olhar para essa área e escolher a cidade, o produto certo, vai conseguir viabilizar. Porque tem boa vontade do governo estadual, recursos, política para incentivar essa produção imobiliária, seja em clubes, hotéis, resorts. Esse perfil turístico é pouco explorado, ainda existe espaço”.

Minha Casa, Minha Vida

Em relação às novas regras do Minha Casa, Minha Vida, ele considera que o programa vai atingir um público maior.

“Um movimento importante que o governo fez foi dilatar o prazo de financiamento, com isso ele consegue atrair mais compradores, pois a renda exigida passa a ser menor. O governo também quer incentivar a faixa de um salário e meio até três salários mínimos. Acho que é extremamente positivo, pois quanto mais formos para a base da pirâmide social, maior a dificuldade para obtenção de crédito, e maior tem que ser a presença do governo, seja federal, seja estadual, porque você não consegue viabilizar esses imóveis, de 40 metros quadrados, sem subsídio. Outro fator importante é a redução dos juros, pois com os juros atuais há uma desaceleração no mercado imobiliário”.

A atuação da Aconvap

Para o empresário, a Aconvap tem um papel importante no desenvolvimento do setor.

“O papel de uma associação não é político, é apartidário. Nós tomamos posições junto aos órgãos executivo, legislativo e judiciário, para mostrar os entraves do setor, tentar desembaraçar questões, em especial sobre a imprevisibilidade jurídica. Na defesa do setor, do emprego, da geração de renda. E ela é forte somente com a participação efetiva de seus membros nas reuniões, nos debates, interagindo com órgãos licenciadores e reguladores, para mostrar um caminho mais rápido, dentro da lei”.