O TJSP determinou, numa decisão recente, que uma construtora teria que devolver os valores pagos pelo comprador do imóvel (devedor fiduciário), retendo apenas 10% dos valores pagos para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras inerentes à contratação, mesmo após a retomada do imóvel nos termos da Lei de Alienação Fiduciária. Nesta decisão, o Tribunal Paulista entendeu pela aplicação do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Tal decisão do TJSP acabou motivando o STJ (Superior Tribunal de Justiça) para um julgamento no REsp 1.891.498-SP, o qual entendeu pela suspensão de todos os processos que versem sobre o tema, em todos os tribunais. Isso significa que todos os processos, sobre esse tema, ficarão paralisados, até que o Recurso Especial seja julgado. Essa decisão é chamada tecnicamente de Recurso Repetitivo (RR), que na prática busca unificar o entendimento da justiça no país.

Em verdade, o STJ, em sua decisão, demonstra que o artigo 53 do CDC não afasta a aplicação dos artigos 22, §1º, e 27, §§4º e 5º da Lei de Alienação Fiduciária, situação em que caso as parcelas do financiamento não sejam quitadas a instituição financeira pode se apropriar do imóvel e levá-lo a leilão e o comprador inadimplente somente poderá reaver parte do valor já pago, se houver sobra de valores após o valor angariado no leilão ter quitado a dívida com a construtora e os custos da retomada do imóvel.

Trata-se de importante movimentação para uma conclusão favorável às construtoras, mas a decisão definitiva ainda não foi proferida, ou seja, para facilitar o entendimento podemos dizer que a decisão tem um caráter similar ao de uma liminar, mas seguindo a maioria das decisões já proferidas pelas câmeras do STJ, tudo indica que deverá prevalecer o entendimento pela não aplicação do CDC.

Mantendo-se esse entendimento, o STJ caminhará no sentido da tão sonhada segurança jurídica, pois tendo o julgamento efeito vinculante os demais tribunais de justiça deverão seguir no mesmo sentido, causando uniformidade nas decisões evitando surpresas, permitindo que as construtoras se utilizem da alienação fiduciária para venda parcelada de seus imóveis com a certeza da mitigação de seu prejuízo em caso de inadimplemento do comprador.

Denilson Alves de Oliveira

Advogado OAB/SP 231.895

Sócio Fundador da Alves Oliveira

Wagner Duccini

Advogado OAB/SP 258.875

Sócio Executivo da Alves Oliveira