A tokenização imobiliária – representação digital de ativos imobiliários em blockchain – tem ganhado destaque devido à confiabilidade, auditabilidade e imutabilidade dessa tecnologia. No entanto, é essencial entender como transformar essa inovação em prática concreta.

    Primeiramente, é preciso distinguir dois tipos de tokens: aqueles que representam unidades imobiliárias (ou suas frações) e aqueles que não representam o ativo em si, mas conferem benefícios dentro de um ecossistema. Um exemplo são os tokens de utilidade, como os que um condomínio pode distribuir para condôminos que adotam práticas sustentáveis, permitindo que sejam trocados por descontos na locação da churrasqueira ou outros benefícios.

     Os principais benefícios da tokenização imobiliária, contudo, estão associados ao fracionamento de unidades, reduzindo o ticket de aquisição e permitindo que mais pessoas invistam em imóveis sem precisar comprá-los integralmente.

Para ilustrar, imagine um apartamento alugado por R$ 10.000,00/mês sendo dividido em 100 tokens. Quem adquirir 10 tokens receberá 10% dos rendimentos mensais, tudo isso respaldado por uma tecnologia auditável, com baixo risco de fraude e processos automatizados de repasse.

      Com a redução do ticket de entrada, o número de investidores potenciais cresce. No entanto, esse modelo pode atrair a regulação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), pois os tokens podem ser considerados valores mobiliários. Hoje, há dois caminhos para a emissão regulada de tokens:

     Securitização – Modelo tradicional e oneroso, que exige a contratação de custodiante, escriturador, auditor independente e agente fiduciário, além de diversas outras obrigações.

     Plataforma de crowdfunding – Permite a captação de até R$ 15 milhões por projeto em até 180 dias, com algumas restrições.

   A CVM já sinalizou que pretende atualizar as regras do crowdfunding para contemplar melhor os projetos de tokenização. No entanto, desde 2021 monitora esse mercado por meio do sandbox regulatório, sem ações concretas para uma regulamentação mais adequada.

    Para evitar o regime regulatório da CVM, a oferta não pode configurar investimento coletivo nem garantir ao detentor do token participação, parceria ou remuneração baseada no esforço do emissor ou de terceiros. Ou seja, emitir tokens representativos de frações para um grupo de investidores interessados nos rendimentos do imóvel pode demandar uma estrutura robusta de conformidade regulatória.

      Embora a regulação ainda seja limitada, a presença dos tokens no setor imobiliário parece inevitável, sendo observada não apenas pela CVM, mas também por outras autoridades e pelo Legislativo.

 Artigo produzido por Dr. Guilherme Belmudes - Sócio Gestor das áreas de Disputas Empresariais e Direito Digital na Alves Oliveira Advocacia e consultora juridica da Aconvap.

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