Durante décadas, cartórios de registro de imóveis em todo o Brasil exigiram a apresentação de certidões negativas de débitos (CNDs), ou positivas com efeito de negativas, como condição para registros e averbações de imóveis. A prática tinha amparo no artigo 47 da Lei nº 8.212/91, que obrigava registradores a solicitar o documento em qualquer ato de alienação ou oneração de bens de pessoas jurídicas. O objetivo era assegurar a regularidade fiscal antes da transferência ou gravame do patrimônio.  

Na prática, porém, a exigência transformou-se em barreira ao exercício da propriedade. Contribuintes eram pressionados a quitar tributos sob pena de não conseguir realizar negócios jurídicos, o que configurava uma “sanção política”: a cobrança indireta por meio da restrição patrimonial, e não pela via adequada da execução fiscal.  

O entendimento de que a exigência era inconstitucional consolidou-se nos tribunais ao longo dos anos, inclusive no Supremo Tribunal Federal, por violar os princípios da legalidade, da livre iniciativa e do direito de propriedade. Mesmo assim, a dispensa só ocorria, na maioria das vezes, após procedimento judicial de suscitação de dúvida, o que prolongava registros e aumentava a burocracia.  

Esse cenário muda com decisão recente do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), no Procedimento de Controle Administrativo nº 0001611-12.2023.2.00.0000. O Plenário reafirmou a impossibilidade de exigir CNDs para atos registrais, impondo eficácia vinculante ao entendimento. Com isso, os cartórios devem alinhar imediatamente seus procedimentos, eliminando uma das principais fontes de insegurança do sistema.  

Os reflexos são diretos: para os cartórios, há padronização de condutas e segurança quanto à dispensa do documento; para advogados e usuários, maior agilidade e redução de custos; e, para o mercado imobiliário, aumento de liquidez, já que imóveis de pessoas jurídicas endividadas deixam de ser automaticamente bloqueados.  

As certidões, contudo, não perdem relevância. Permanecem essenciais em due diligences, financiamentos, licitações e contratos públicos. A diferença é que deixam de ser exigência cartorial e passam a ser decisão estratégica das partes e de seus advogados, que poderão solicitar os documentos ou incluir garantias contratuais para mitigar riscos.  

A decisão do CNJ corrige uma distorção histórica e afasta definitivamente uma sanção política que limitava a liberdade de contratar e travava o mercado. Ao retirar dos cartórios o papel de fiscais indiretos do Fisco, reforça-se a função original do registro: garantir publicidade, legalidade formal e segurança jurídica. O resultado é um passo importante para a modernização do sistema imobiliário brasileiro e para a criação de um ambiente de negócios mais eficiente e transparente.

 Artigo produzido por Dra. Paola Castro - Sócia na prática de Direito Imobiliário na Alves Oliveira Advocacia e consultora juridica da Aconvap.

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