Em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) autorizou a inclusão do fiador na fase de cumprimento de sentença, mesmo que ele não tenha participado da fase de conhecimento da ação renovatória.

O julgamento do Recurso Especial nº 2.167.764/SP analisou a possibilidade de o fiador ser incluído apenas na fase de cumprimento, após o inadimplemento do locatário quanto ao acordo firmado na ação renovatória.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, ressaltou que, embora o Código de Processo Civil (art. 513, § 5º) e a Súmula 268 do STJ vedem a inclusão do fiador exclusivamente na fase de cumprimento de sentença, a ação renovatória possui regramento próprio, o que deve ser levado em consideração na análise do caso.

Para o ajuizamento da ação renovatória, o autor deve indicar expressamente, já na petição inicial, quem será o fiador — seja o mesmo do contrato anterior ou um terceiro que assuma a nova garantia — conforme determina o artigo 71, inciso VI, da Lei do Inquilinato. Também é necessário anexar documento que comprove a aceitação formal da fiança por parte do fiador. Essa formalidade é essencial para a solução da controvérsia, pois a declaração de anuência permite a inclusão do fiador no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que ele não tenha integrado a fase de conhecimento.

O STJ, no entanto, enfatizou que a inclusão do fiador no cumprimento de sentença não autoriza a imediata penhora de seus bens. É imprescindível garantir o exercício do contraditório. Assim, após o deferimento de sua inclusão, o fiador deverá ser citado para realizar o pagamento voluntário da obrigação assumida. Caso não o faça, terá direito a apresentar impugnação ao cumprimento de sentença, conforme o artigo 525 do Código de Processo Civil.

Durante a impugnação, o fiador poderá alegar diversas teses defensivas, como a nulidade da carta de fiança, excesso de execução e outros argumentos pertinentes. Além disso, poderá invocar o benefício de ordem, previsto no artigo 827 do Código Civil, a fim de resguardar seu patrimônio pessoal.

 Artigo produzido por Dra. Paola Castro - Sócia na prática de Direito Imobiliário na Alves Oliveira Advocacia e consultora juridica da Aconvap.

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